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주택을 몇 번 리모델링(re-modeling)하고, 여러 크고 작은 집안 공사를 하다 보면 저절로 배우게 되는 상식이지만, 처음으로 집을 고치거나 좀 더 크게 증축하는 경우 고생을 했다거나 업자와 심하게 다투었다는 이야기를 곧잘 듣게 됩니다. 실리콘 밸리 지역인 팔로알토(Palo Alto)에 산 지가 3년이 넘어가는데 하도 교민분들이 많아 한국인지 미국인지 혼동이 되기도 합니다. 그러다 보니 이곳에서 집을 고치고 시공하는 쪽 모두가 한인 동포인 경우가 많고 그에 따라 교민 간에 심각한 반목을 조성하기도 합니다. 이 글을 쓰면서 소비자와 시공업자 어느 한쪽에 치우치지 않고자 고려는 했지만 혹 치우쳤다면 미리 양해를 구합니다. 다만 소수의 불법, 불량업자는 조심해야 하고 피해를 보는 일이 없길 바라는 마음입니다.
특히 집주인 쪽에서 조심해야 할 점들은 공사가 시작되었는데 너무 참견을 많이 한다던지, 공사에 필요한 타일이나 욕조, 부엌용품들이 공사시간에 맞추어 배달이 안 된다든지, 너무 마음을 자주 바꾸어 시공업자들이 지쳐서 안 나타나는 경우도 많습니다. 대개 공사비용이 크게 늘어나는 경우가 이런 경우들입니다.
또 너무 싼 값에 완벽한 공사를 요구하는 것도 문제고, 싼 게 비지떡이다, 미국식 표현으로 'What you pay is what you get'이라고 생각하셔야 합니다.
또 계약에 상관없는 잡일을 시키거나 사소한 것에 불평을 한다거나, 공사를 해야 하는데 아이들이나 짐들이 그대로 널려져 있으면 시공업자들이 감정이 상하기도 합니다.
소수의 불량 시공업자들이 잘 쓰는 방법으로는 와서 일만 시작해 놓고, 돈만 달라고 하는 사람들인데. 일단 60% 이상 받으면 안 나타나는 경우가 다반사입니다. 다른 사람 쓰기에도 너무 늦었고, 일단 악덕업자에게 물린 경우로 보면 됩니다.
처음에는 온갖 이유를 대가며 돈을 달라고 조르다가 돈만 받으면 안 나타나기 다반사입니다. 항의를 하면 이런 저런 이유를 구구절절하게 붙여댑니다. 아주 나쁜 경우 진짜로 '배째'라고 하는 경우도 있더군요.
제일 큰 문제는 주시공업자가 돈을 미리 받고는 재료상과 하청업자들에게 돈을 주지 않고 튀는 경우인데, 꼼짝없이 'Mechanics Lien'(집에 담보가 설정되는 경우)에 걸립니다. 이런 경우 공사할 때는 모르고 있다가 나중에 이상한 편지를 날라오면 주시공업자는 이미 행방불명이고 억울하게 수만 달러씩 대신 물어야 할 경우도 있습니다.
시공업자를 골라야 할 경우는 보통 한 곳에서 오래 일하신 경력이 많은 평판이 좋은 분들로 공사를 해보신 주윗분들이 추천하는 업자가 무난할 겁니다. 공사비 역시 적절하여야 하고 충분히 노임이 계산된 경우가 안전합니다. 소비자 입장에서 터무니없는 싼 값에 양질의 가치를 원할 수는 없는 것 같습니다.
공사시 반드시 해야 할 일
첫째로, 프로젝트의 계획, 내용, 예산, 스케줄을 자세히 기록해야 합니다. 되도록 카탈로그 등도 미리 골라두면 좋습니다. 리모델링 등 공사시 업자가 제일 힘들어하는 부분이 주인의 마음이 공사가 한 단계 끝날 때마다 바꾼다든지, 필요한 자재들이 미리 배달되지 않아 지연될 때입니다. 공사 전에 한 결정을 바꾸지 않는 것이 중요합니다.
특히 페인트의 색상이라던가, 타일의 종류, 사용될 기기의 선택 등은 공사 전체의 예산과 흐름을 바꾸어 놓아 업자와 주인의 분쟁을 유발하기도 합니다. 특히 마음이 자주 바뀌는 부인들에게 필요한 자세입니다. 주인이 오락가락하면 시공업자가 마음을 바꾸어도 할 말이 없게 됩니다. 주인 때문에 공사가 지연되고 예산이 늘어나게 되기 때문이지요.
둘째로는 시공업자를 선정할 때 3명에서 5명까지 물색하여 견적을 받는 것이 좋은데 같은 공사 내역과 스케줄을 주고 같은 내용의 견적을 받는 것이 중요합니다.
셋째, 주정부의 'Contractors State License Board' 웹사이트를 통해서 시공업자의 면허를 확인하여야 하는데 캘리포니아 주정부인 경우 그 면허가 많게는 43종류가 있으므로 어느 종류인지 꼭 확인하여야 합니다.
그리고 불평신고 게시판에 소비자로부터 불평이 접수되지 않았나 확인하여야 합니다. 업자선정에 자신이 서지 않으면 자신이 사는 시나 타운의 건축과나 Home Depot, the Better Business Bureau 등에서 추천을 받는 방법도 안전합니다.
넷째, 시공업자로부터 반드시 최근 공사한 집들 중 최소 3개 정도의 주소와 집주인의 이름과 전화번호를 받아 되도록 찾아가서 눈으로 공사한 모습을 보는 것이 좋습니다. 그리고 주인에게 전화를 하여 만족한 일을 했는지, 불평이 없었는지 확인하여야 합니다. 이던 저런 이유를 들어 공사한 곳의 주소를 안 주면 일단 수상한 사람이라 생각하면 됩니다.
다섯째, 은행론 등을 미리 신청해서 자금 때문에 공사에 지장을 주지 않아야 합니다.
여섯째, 계약서에는 내가 원하는 모든 내용이 상세하게 반드시 들어가 있어야 합니다. 공사가 끝나면 모든 청소와 쓰레기를 치운다는 것까지 명시하여야 합니다. 애프터서비스, 워런티도 필요한 경우 꼭 명시하여야 합니다. 이해가 되지 않는 문장이 하나라도 있으면 꼭 이해를 한 후에 서명하여야 합니다. 절대로 영어에 미숙하여 창피하다는 이유로 함부로 서명하면 안됩니다.
일곱째, 공사가 시작되기 전에 공사금액의 10%나 $1000 중 작은 쪽을 다운 페이먼트하고, 계약서와 영수증을 반드시 확인합니다. 재료비나 공사 잔금에 대한 페이먼트 스케줄도 미리 계약서에 기입하는데 집 공정의 %(공정율)가 아니라 어느 작업이 끝나면 얼마를 준다 식으로 하여야 편리합니다.
절대로 공사가 끝날 때까지 50% 이상을 지불하지 말아야 합니다. 나머지는 공사가 완공되면 지불하여야 안전합니다. 아무리 완벽한 공사도 마음에 꼭 드는 공사는 없고 분쟁을 유발합니다. 집 공사의 %는 의미가 없습니다.
여덟번째, 시공업자에게 집을 비워야 하는지, 짐을 옮겨야 하는지를 확인하고, 열쇠 등을 주고 서로 방해가 되지 않도록 하여야 합니다. 공사에 따라 법적으로 사람이 기거할 수 없는 경우가 많이 있기 때문에 공사 퍼미트를 꼭 확인하여야 합니다. 이때, 계약에 관련되지 않은 다른 잡다한 일을 시공업자에게 부탁하는 주인들도 있는데 이럴수록 본 공사가 늦어지고 주인과 시공업자간에 감정이 상하는 단초가 됩니다.
아홉번째, 공사에 관련된 서류철을 만들어 향후 최소한 5년간 보관하여야 합니다.
하청업자들과 재료상으로부터 모든 영수증이 지불되었다는 증명과 함께 Mechanic's Liens Release Form을 요구하여야 합니다. Mechanic's Liens는 미국의 영세업체 보호제도 중 하나로써 하청업자나 재료상들이 주시공업자에게 돈을 못 받게되면 시공되는 공사장의 부동산을 담보로 책정할 수 있는 제도로 그 부동산 주인이 변제의 책임을 시공업자에게 자동 승계하게 됩니다.
시공업자가 하청업자와 재료상에게 지불해야 할 돈을 지불 안 하고, 공사도 끝내지 않고 도망갔을 때 주인이 책임을 벗어날 수 있는 길은 오직 Mechanic's Liens Release Form을 가지고 있는 길뿐입니다.
열번째로 자주 공사장을 방문하여 현장확인을 하고, 마지막 완공 후 완공검사를 받았는지 반드시 확인하여야 합니다. 공사에 문제가 있으면 먼저 시공업자에게 기한을 주어 시정할 것을 요구하고 시정이 안된 경우 지체 없이 주정부의 Contractors State License Board에 불평서를 접수하여야 합니다.
공사시 절대로 하지 말아야 할 일
같은 한인이라고 면허 없는 시공업자를 고용한다든가. 비교 없이 한 사람하고만 계약한다든가. 해본 경험 없이 주인 스스로 주시공업자를 자처하고 나선다든가 하여서는 안됩니다.
또 계약서를 확인 없이 서명하여 준다든가, 주시공업자의 허락 없이 시공업자와 상관없는 다른 하청업자들과 다른 계약을 해서는 안됩니다. 근거 서류 없이 공사대금을 현금으로 지불하여서도 안됩니다.
총공사비의 10%나 $1000 미만인 법적 계약금 이상으로 다운페이를 지불하여서도 안됩니다. 끝나지 않은 일에 대하여 대금을 미리 지불하여서도 안됩니다. 모르는 것을 그냥 넘어가거나 물어보지 않고 지나쳐서는 안됩니다.
절대로, 계약서상의 모든 일이 끝나지 않았는데 모든 계약금을 다 지불하여서는 안됩니다.
공사시 계약서에 포함되어야 할 내용(Be Sure Your Contract Includes)
콘트랙터의 이름, 주소, 전화, 면허번호와 공사 판매사원의 이름과 면허번호를 기록하여야 합니다. 간혹 주소없는 콘트랙터로 휴대전화번호나 우편물 사서함번호만 있는 명함을 돌리는 경우가 있는데 수상하다고 보면 됩니다.
공사가 시작하는 날짜와 마치는 날짜가 넉넉하게 기재되어야 합니다. 가능하면 일찍 마치는 것에 대한 인센티브와 함께 늦어지는 페널티를 함께 타협하여 계약서 상에 명문화시켜야 차후 분쟁을 조정하는데 유리합니다.
무엇이 공사시공(initial commencement)을 뜻하는지, 또 무엇이 본공사를 뜻하는지(substantial commencement)를 기록하여야 합니다.
공사내역을 상세하게 작성하여야 합니다. 공사내역에는 공사내용, 쓰는재료, 어떤 공사를 어떻게 하는지, 어떤 시설물을 어떤 상표와 모델번호로 설치하는지를 적어야 하고 각 내용별로 가격을 계약서에 기록하여야 합니다.
공사대금 지불날짜를 기록하여야 합니다. 그저 달력상으로 날짜나 공정률의 %가 아니라 공사내용 단계가 끝날 때마다 지불한다고 명시합니다. 절대로 완공되지 않았는데 총 공사액의 50%에서 70%를 주어버리고 나면 시공업자들이 일을 미루게 되는 경우가 다반사입니다.
다운페이멘트는 총공사액의 10%나 $1000(적은 쪽으로)이 법적 제한입니다. 그 이상은 지불 안 해도 됩니다.
주 시공업자의 주소, 면허 뿐만 아니라, 반드시 하청업자의 면허와 보험, 본드, worker’s comp 등을 확인하여야 합니다.
정당한 이유없이 공사계약서에 지정된 날짜로부터 20일이 지나도록 본공사를 시작하지 못하면 콘트랙터 면허법의 위반입니다. 지체없이 주정부의 Contractors State License Board에 불평불만서류를 접수시켜야 합니다.
제가 사는 지역에 집을 리모델링하여 재산가치를 높이려는 한인분들이 많이 있습니다. 너무 주먹구구식으로 공사를 맡겨서 고생하고 부부 사이도 나빠지는 걸 많이 보게 됩니다.
집을 고치실 미국 교민분들에게 도움이 되라는 뜻으로 정리하였습니다. 많은 도움이 되길 바랍니다. |
이상원(onesam) 기자 